Vantaalainen ”puolihitas” – Kallista huuhaata asukkaiden rahoilla
Helsinki on usean vuosikymmenen ajan harjoittanut uniikkia asuntojen hintasääntelyjärjestelmää, jolla kaupunki on tarjonnut osalle asukkaistaan edullisempaa omistusasumista. Hitas-järjestelmässä rakennuttaja rakentaa kaupungin edulliselle vuokratontille talon, jonka asuntojen myyntihinnat on hintasäännöstelty. Järjestelmä rajoittaa asunnon jälleenmyyntihintaa, mutta ei esimerkiksi vuokrausta. Hitas-asunnot ovat asunnon ostajille kaupungin tonttisubvention vuoksi edukkaampia kuin vapaiden markkinoiden asunnot, ja siksi asuntojen kysyntä ylittää reilusti tarjonnan. Vielä 2010 Hitas-asuntoja jonotettiin asuntotoimiston pihassa, mutta nykyään asunnot arvotaan halukkaiden kesken.
Helsingin Hitas-järjestelmä on viime vuosina saanut aiheesta osakseen kasvavaa kritiikkiä, ja monet ekonomistit ovat kyseenalaistaneet järjestelmän mielekkyyden (mm. Heikki Pursiainen ja Tuukka Saarimaa analyysissaan). Hitas-järjestelmää on osuvasti nimitetty keskiluokan arpajaisiksi, joissa helsinkiläisten yhteistä varallisuutta luovutetaan onnekkaille voittajille. Samaan aikaan kun toinen perhe saa kaupungilta merkittävän tulonsiirron, joutuu toinen vastaavassa tilanteessa oleva perhe etsimään asuntoa vapailta markkinoilta, joiden hintoja Hitas-järjestelmä nostaa. Hintasäännellyt tontit syrjäyttävät markkinaehtoista rakentamista ja tonttien paheneva niukkuus nostaa markkinahintoja. Jos kaupunki myisi tonttinsa markkinahintaan ilman hintasääntelyä, kohtelisi se asukkaitaan tasapuolisesti, ja voisi kohdistaa saadut lisätulot esimerkiksi suoraan pienituloisten tukemiseen tai rahoittaa liikennehankkeita, joilla luotaisiin lisää edellytyksiä tonttitarjonnalle.
Mitä isot edellä, sitä pienet perässä. Vantaa on viime vuosina lipsunut asuntopolitiikassaan kohti Helsingin kritisoituja käytäntöjä. Helsinginkin Hitas-järjestelmä kuitenkin kalpenee uudelle vantaalaiselle ”innovaatiolle”, jossa kaupunki luovuttaa asuintontin edullisimpaan asuntojen myyntihintaan sitoutuneelle rakentajalle. Toisin kuin Helsingin järjestelmässä, ”vantaalaisessa puolihitaksessa” hintakatto koskee vain ensimmäistä asunnonluovutusta ja asuntojen lopullinen myyntitapa on täysin rakentajan käsissä. Ainut rajoite on, että asunnot saa myydä vain yksityishenkilön omistukseen. Kaupunki toisin sanoen lahjoittaa vantaalaisten yhteistä varallisuutta onnekkaille asunnonsaajille, jotka voivat myydä asunnon eteenpäin markkinahintaan ja kääriä hyödyt itselleen.
Onko kyseessä huono vitsi? Ei valitettavasti.
Vantaa toteutti viime vuonna poikkeuksellisen suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailun kolmesta kaupungin omistamasta kohteesta Kivistön aseman lähellä. Kohteissa valittiin ensin jatkoon menijät laatukriteereillä ja lopulta voittajaksi ne kilpailijat, jotka sitoutuivat alimpaan asuntojen myyntihintaan. Toisen vapaarahoitteisista tonteista voitti SRV 4550 e/m2 myyntihinnalla, ja toisen Fira 4810 e/m2 tarjouksella. Fira oli ainut tarjoaja jälkimmäisessä kohteessa, jossa rakentajan piti sitoutua rakentamaan sekä vapaarahoitteinen kerrostalo että asumisoikeustalo. Tarjoukset olivat myös hyvin lähellä vuonna 2017 myynnissä olleiden kerrostaloasuntojen 4740 e/m2 myyntihintaa (ks. Rakennuslehden kirjoitus).
Vantaan maankäytöstä vastaava apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä (sd.) totesikin, että hintatasossa oli toivomus päästä alemmaksi, lähelle 3500 euron neliöhintaa (kts. em. Rakennuslehden kirjoitus). Epäonnistunut Hitas-kokeilu ei kuitenkaan jäänyt vain kokeiluksi. Kokoomuksen vastustuksesta huolimatta Vantaan tuoreisiin maa- ja asuntopoliittisiin linjauksiin hyväksyttiin viime kesäkuussa kohta, jonka mukaan tontinluovutuskilpailuissa voidaan hakea esimerkiksi edullisinta myyntihintaa asunnon ostajille.
Maalaisjärjellä ajateltuna puolihitas kuulostaa liian hyvältä ollakseen totta. Kaupunki voisi laskea asumisen hintaa uudella kilpailutustavalla ja helpottaa monen perheen arkea. Moni vantaalainen kuntapoliitikko osti maankäytön virkamiesten mainospuheet ja kannatti hitaskokeilun kirjaamista pysyväksi toimintatavaksi.
Kaupunkilaisjärjellä ajateltuna vantaalainen puolihitas on aivan päätön järjestelmä riippumatta siitä minkä väristen lasien läpi järjestelmää tarkastelee.
Vantaalaista puolihitasta perusteltiin tavoitteella tarjota kohtuuhintaisia omistusasuntoja. Peruste on täysin ristiriidassa asuntomarkkinoiden toimintalogiikan kanssa. Asuntojen hinta määräytyy markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan. Asunnon myyminen alle markkinahinnan ensimmäiselle asunnon ostajalle ei hillitse asuntojen hintojen kasvua. Koska puolihitaksessa ei ole jälleenmyyntihinnan sääntelyä, voi ensimmäinen omistaja myydä asunnon eteenpäin markkinahinnalla ja kääriä erotuksen omaan taskuunsa. Ainut kestävä keino hillitä hintojen kasvupaineita on kaavoittaa lisää asuntoja vastaamaan kasvanutta kysyntää.
Toinen perustelu oli, että koska kaupunki ei anna tontteihin alennusta, saadaan kilpailutusmallilla syötyä rakentajien katetta asunnonostajan hyväksi. Tämäkin perustelu on ontuva, koska rakennusliike ei rakenna asuntoja tappiolla. Rakentajien haluttomuus osallistua Kivistön kilpailuun osoitti, että jos markkinoilla on kohteita tarjolla, ei rakennuttajan kannata lähteä mukaan epämääräiseen kilpailuun, jossa riskinä on katteiden merkittävä lasku.
Vakavimmin poliitikoita kuitenkin ohjattiin harhaan, kun väitettiin, että Kivistön hitaskokeilun vapaarahoitteiset asuntotontit myytiin rakennuttajille ilman subventiota markkinahintaan 530 €/k-m2. Todellinen markkinahinta olisi kuitenkin saatu selville vain hintakilpailun kautta huutokauppaamalla tontti korkeimman tarjouksen tehneelle rakentajalle.
Perspektiiviä virkamiesten markkinahintaväitteille saa vertaamalla puolihitaksen tontinluovutushintaa hintakilpailun kautta samalla alueella myydyn tontin hintaan. Kaupunginhallitus päätti viime kesäkuussa luovuttaa Kivistön alueella vapaarahoitteisen Sinisafiirin asuntotontin hintakilpailulla. Kilpailun voittajaksi hyväksyttiin Lehto Asunnot Oy:n tekemä korkein tarjous tontista: 721 €/k-m². Tontin markkinahinta oli siis lähes 200 euroa kerrosneliömetriltä enemmän kuin puolihitaksen tontin väitetty markkinahinta. Erityisen outoon valoon virkamiesten väitteet hintasubvention olemattomuudesta asettuvat, kun katsoo hintakilpailun tontinluovutusehtoja. Ehdoissa jo pelkästään alin hyväksyttävä hinta (550 €/k-m²) oli 20 euroa kalliimpi kuin puolihitaskohteissa.
Paljonko kaupunki siis todellisuudessa hävisi maanmyyntituloja puolihitaskokeilullaan? Suuntaa antava laskutoimitus on helppo toteuttaa. Kahdessa vapaarahoitteisessa kohteessa oli yhteensä myytävänä 12,700 k-m2 vapaarahoitteisten omistusasuntojen rakennusoikeutta. Kaupunki saa hitashinnalla tonteista myyntituloa noin 6,73 miljoonaa euroa (12,700 x 530 €/k-m²). Jos taas kaupunki olisi myynyt tontit hintakilpailun 721 €/k-m² markkinahinnalla, olisi kaupunki saanut rakennusoikeudesta noin 9,16 miljoonaa. Erotus on 2,43 miljoonaa. Toisin sanoen kaupunki hukkasi kilpailussa veronmaksajien rahoja noin 2,4 miljoonan edestä lahjoittamalla nämä rahat rakennusliikkeille sekä asuntojen ensimmäisille onnekkaille saajille. Jos kaupunki olisi myynyt tontit hintakilpailulla, nuo 2,4 miljoonaa olisi voitu käyttää esimerkiksi koulujen korjauksiin tai hyvinvointipalveluiden vahvistamiseen.
Vantaalaiseen puolihitakseen liittyy myös hyvin vakava valuvika, joka lisää korruptioriskejä. Toisin kuin Helsingin mallissa, Vantaan puolihitaksessa rakentaja vastaa markkinahintaa alempien asuntojen myynnistä. Toisin sanoen kaupunki subventoi tontin hintaa, josta osa voi välittyä myös asuntojen myyntihintoihin. Rakentaja voi täysin itse määrittää kenelle ostajalle se haluaa kohdentaa kaupungin antaman edun edullisemman asunnon muodossa. Kun Vantaalla edellisen kerran kokeiltiin hitasta 1990-luvulla, hyöty kaupungin edullisesta tontista valui asuntoja ostaneille hankkeen rahoittajapankin ja rakennusliikkeen johtajille. Yksi asunnoista päätyi myös SDP:n silloiselle varapuheenjohtajalle.
Vantaalainen puolihitas on syytä kuopata. Asukkaiden rahoilla ei pidä harrastaa kallista huuhaata!